土地閑置費(fèi)、土地滯納金如何稅前扣除?今天我們就通過(guò)一個(gè)稅務(wù)稽查案例來(lái)學(xué)習(xí)土地閑置費(fèi)與土地滯納金的稅務(wù)處理。

案例介紹

W有限公司是一家成立于2011年9月的其他有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本2億元。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅由國(guó)稅局管理。2017年10月，當(dāng)?shù)貒?guó)地稅成立聯(lián)合檢查組對(duì)該公司2014——2016年度實(shí)施了稅務(wù)檢查。

該公司開發(fā)的樓盤項(xiàng)目于2015年12月達(dá)到完工交付條件，2016年11月達(dá)到土地增值稅清算條件。

國(guó)地稅聯(lián)合檢查組在對(duì)開發(fā)成本—土地成本中核查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司2014年土地成本支出中列支了土地閑置費(fèi)3000萬(wàn)元，土地滯納金360萬(wàn)元，這是什么原因呢?

原來(lái)，該房地產(chǎn)公司通過(guò)2013年10月通過(guò)競(jìng)拍方式取得一塊土地使用權(quán)用于樓盤項(xiàng)目開發(fā)。后因自身原因，一方面未能按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的時(shí)間繳納土地出讓金，造成延遲繳納了土地出讓金;另一方面工程未按照規(guī)定時(shí)間開工建設(shè)，直到2014年才開工建設(shè)，因此，被當(dāng)?shù)貒?guó)家相關(guān)部門因閑置土地逾期開發(fā)征收繳納土地閑置費(fèi)3000萬(wàn)元及征收土地延遲繳納滯納金360萬(wàn)元。該公司將上述兩筆支出計(jì)入土地成本支出并進(jìn)行了后續(xù)核算。

問(wèn)題一：該土地閑置費(fèi)及土地滯納金在項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，能否扣除呢?

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根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))第五條第一款規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得稅前扣除。

因此，該房地產(chǎn)公司繳納的土地閑置費(fèi)3000萬(wàn)元、土地滯納金360萬(wàn)元不得在土地增值稅稅前扣除。

問(wèn)題二：該土地閑置費(fèi)及土地滯納金能否在企業(yè)所得稅稅前列支扣除呢?

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根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：

企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定：

企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十七條第一款的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

(一)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。因此，該公司支付的土地閑置費(fèi)3000萬(wàn)元可做為開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本在企業(yè)所得稅前扣除。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第十條 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：

(一)向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng);

(二)企業(yè)所得稅稅款;

(三)稅收滯納金;

(四)罰金、罰款和被沒(méi)收財(cái)物的損失;

(五)本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出;

(六)贊助支出;

(七)未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出;

(八)與取得收入無(wú)關(guān)的其他支出。

根據(jù)上述規(guī)定，滯納金中只有稅收滯納金不允許在企業(yè)所得稅稅前扣除，該公司按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定支付的滯納金、可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，該公司支付的土地滯納金360萬(wàn)元也可以在企業(yè)所得稅前扣除。

注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十七條第一款的規(guī)定，土地滯納金不含在開發(fā)成本的計(jì)稅范圍之內(nèi)，因此不能在開發(fā)成本中扣除，應(yīng)在營(yíng)業(yè)外支出中做扣除。

因此，該房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地閑置費(fèi)可以做為成本支出在企業(yè)所得稅稅前扣除，土地滯納金不應(yīng)在開發(fā)成本中扣除，應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)年做為營(yíng)業(yè)外支出在企業(yè)所得稅稅前扣除。

最終，當(dāng)?shù)貒?guó)地稅聯(lián)合檢查組對(duì)上述問(wèn)題分別按規(guī)定做出相應(yīng)的稅務(wù)處理。