「公司注冊(cè)查詢」問：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)怎樣確定土地成本價(jià)
2021-04-13 14:18:28
[謎題]
我是一家中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)。2009年底，我公司征用并開發(fā)了石頭的農(nóng)地。該地塊位于老城區(qū)，涉及拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償問題。開發(fā)前，我公司根據(jù)拆遷戶的具體情況，與拆遷戶簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，包括補(bǔ)償拆遷戶的房屋、農(nóng)田、雜草等公司登記查詢專用公共設(shè)施，并承諾在原居住區(qū)落戶。房屋竣工并滿足到房前提后，我公司與被拆遷人簽訂房屋安置協(xié)議，確定需要安置的單位數(shù)量，并在拆遷安置協(xié)議上注明價(jià)格。根據(jù)國家研究所的說法
《關(guān)于外商投資中小企業(yè)從事城市社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國發(fā)〔1995〕549號(hào))明確規(guī)定，需償還的總面積中相當(dāng)于拆遷面積的部分由當(dāng)?shù)卣Ц?/p>
行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)同一類型居住房屋的成本價(jià)進(jìn)行核算
。公司應(yīng)該如何確定成本價(jià)？我應(yīng)該在哪個(gè)星期付款
？
[解決方案]
《營業(yè)稅組織法》法律法規(guī)第二十條明確規(guī)定，納稅人有本法第七條所述價(jià)格明顯偏低且不執(zhí)行的，或者相當(dāng)于本細(xì)則第五條所列無銷售的應(yīng)稅行為的，其銷售按照下列順序確定:
(一)按照納稅人近期同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格；
(二)按其他納稅人近期同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格；
(三)按下列公式計(jì)算:
銷售額=開業(yè)生產(chǎn)成本或工程建設(shè)生產(chǎn)成本×(1+生產(chǎn)成本利潤)→(1-營業(yè)稅)
第二十五條明確規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓農(nóng)用地所有權(quán)或者出售房地產(chǎn)，采取預(yù)繳方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生的周為其收到預(yù)繳款項(xiàng)之日。
本細(xì)則第五條所稱納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者農(nóng)用地的所有權(quán)無償交給其他單位或者個(gè)人的，納稅義務(wù)自不動(dòng)產(chǎn)或者農(nóng)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起發(fā)生。
納稅人有本細(xì)則第五條所稱自建行為的，納稅義務(wù)發(fā)生的周為銷售自建房屋納稅義務(wù)發(fā)生的周。
符合明確規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)公司登記查詢步驟中，被補(bǔ)償房產(chǎn)總面積等于原房產(chǎn)總面積的，應(yīng)按同類型住宅區(qū)成本價(jià)評(píng)估“出售房產(chǎn)”的營業(yè)稅；納稅義務(wù)發(fā)生的周是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的日。
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