土地增值稅是比較大的增值稅。局級(jí)規(guī)定一般都是構(gòu)建的，具體操作口徑是大的?？梢哉f十里有異日。當(dāng)然，這很妨礙我們?nèi)ヌ剿魃虾Ｗ?cè)的外貿(mào)公司討論一些一般的實(shí)質(zhì)性操作，比如“國家研究院”

金融事務(wù)

《關(guān)于中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算管理難點(diǎn)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))明確規(guī)定:“土地增值稅以主管部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。如果開發(fā)項(xiàng)目既包括普通房又包括非普通房，上海注冊(cè)外貿(mào)公司的增值額要單獨(dú)計(jì)算?！边@里一個(gè)是清算單位的說法定義明確，不嚴(yán)謹(jǐn)，各地執(zhí)行情況參差不齊；第二點(diǎn)，普通房屋需要單獨(dú)審核，但沒有必要單獨(dú)審核。所以有的要求普通房屋單獨(dú)清算，有的不要求。以上，我們關(guān)注的是相對(duì)結(jié)構(gòu)化的國際標(biāo)準(zhǔn)難題。

1.清算前提判斷標(biāo)準(zhǔn):可銷售建筑面積

法律法規(guī)“國家研究院”

金融事務(wù)

增值稅發(fā)行局

《清算管理?xiàng)l例通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))明確規(guī)定:“第十條符合下列前提條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求繳納土地稅款。

增值稅

清算。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目實(shí)用建筑面積的比例超過85%，或者雖不超過85%，但剩余實(shí)用建筑面積已經(jīng)出租或者自用的”。

上述規(guī)定的清算時(shí)間使用“可銷售建筑面積”一詞，小于范圍內(nèi)項(xiàng)目的“總建筑面積”，因此在判斷清算時(shí)間時(shí)，前者計(jì)算的周早于后者計(jì)算的周。從稅收的角度，當(dāng)然希望清算越早越好，以保證國家征收的稅款第一時(shí)間入庫；但從納稅的角度來看，清算周越早不一定就越不利，因?yàn)橹行∑髽I(yè)不一定能獲得全額的生產(chǎn)成本憑證，后期還有繳納更多土地增值稅的可能，土地增值稅滯納金的金額也是極其巨大的。

當(dāng)然，對(duì)于中小企業(yè)來說也不是沒有必要。我們可以合理安排銷售。例如，上述國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文明確規(guī)定的“或雖不超過85%，但剩余實(shí)用建筑面積已出租或自用”的后半部分，上海結(jié)算明確規(guī)定(北京地稅新聞稿2016年第7號(hào))該文件稱“或雖不超過85%，但剩余實(shí)用建筑面積已出租或自用一年以上?！备鞯貙?duì)清算周都有一定程度的明確規(guī)定，所以當(dāng)納稅接近85%時(shí)，可以提前安排先租后賣的出售方式，延長清算周。這種做法在保利的開發(fā)商“地價(jià)抵消”的銷售策略中可見一斑。一般來說，如果一周延長一年，房地產(chǎn)中小企業(yè)就有足夠的周時(shí)間獲得所有的生產(chǎn)成本文件，當(dāng)然，整個(gè)周都應(yīng)該是預(yù)購的。

2.生產(chǎn)成本的收集和分配:建筑面積

建筑面積是土地增值稅生產(chǎn)成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)中仍然強(qiáng)調(diào)的概念。國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件明確規(guī)定:“(五)一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)或者多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，或者同一項(xiàng)目建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按照簡單收益分?jǐn)傔B帶費(fèi)用?！眹覍用鏇]有強(qiáng)調(diào)建筑面積的基本概念；北京地稅新聞稿2016年第7號(hào)明確規(guī)定:“第三十一條扣除項(xiàng)目定額的計(jì)算和分配: (一)納稅分期開發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或在同一個(gè)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)，按照簡單收益，以適當(dāng)?shù)脑俜峙浞绞椒謹(jǐn)傔B帶費(fèi)用:1。土地占用法:即按房地產(chǎn)總土地所有權(quán)面積與土地所有權(quán)面積之比；2.建筑面積法:即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?"。

上述明確的操作規(guī)則強(qiáng)調(diào)的是“建筑面積”的口徑，應(yīng)該說是分?jǐn)偡秶鷥?nèi)小于“實(shí)用建筑面積”的口徑。這樣的操作與財(cái)政生產(chǎn)成本處理的口徑本質(zhì)上是一致的，似乎避免了稅差問題，帶來了“上海注冊(cè)外貿(mào)公司滯銷建筑面積”生產(chǎn)成本無法進(jìn)入抵扣項(xiàng)目的難題。唯一的因素是“未售建筑面積”是一個(gè)不確定的基本概念。比如有的地下倉庫可以雙證，自然就變成了“可銷售建筑面積”，有的則沒有所有權(quán)，變成了永久性的“建筑面積”。兩個(gè)證是否可以同時(shí)開出，土地增值稅在成本征收上對(duì)“建筑面積”有更好的看法。當(dāng)然是了

中小企業(yè)個(gè)人所得稅

在各方面，大部分都有很大突破，集中在稅源好的地區(qū)，允許按“可銷售建筑面積”分?jǐn)偝杀?，這也比較直白，國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件也沒有很好的理解。所以實(shí)際上按照這個(gè)口徑操作的比例只占20%左右，對(duì)情況造成負(fù)面影響，但是給了我們一點(diǎn)希望。

提醒我交稅，

土地增值稅

是一種高度地方化的增值稅，建設(shè)和定位只有在國家層面明確界定。就連國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)的操作規(guī)程安排都比較厚，遠(yuǎn)不如2016年的北京地稅新聞稿7號(hào)實(shí)用。因此，中小企業(yè)需要根據(jù)各地的經(jīng)營口徑和生活習(xí)慣進(jìn)行。

土地增值稅

發(fā)改委在安排、分期政策、清算方式、出售計(jì)劃等方面的完善，僅次于可能延遲土地增值稅的清算周，為中小企業(yè)爭取更好的資金商業(yè)價(jià)值。當(dāng)然，還是控制土地增值稅上海注冊(cè)外貿(mào)公司納稅的可能性比較好。